央广网北京8月31日消息（记者门庭婷）8月30日，广州成为首个执行首套住房“认房不认贷”的一线城市，释放了积极的信号。紧随广州之后，深圳成为第二个落地该政策的一线城市。截至目前，同为一线城市的北京、上海还未有所“动作”。针对“认房不认贷”对启动房地产市场的作用有多大？北京、上海是否会跟进、何时跟进？重点一二线城市还会适度放松哪些政策？房企如何看待持续利好的楼市政策？等一系列问题，央广网记者采访了多位业内专家。

“认房不认贷”将在房地产市场起到哪些作用？

近日，住建部、央行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，一时间“认房不用认贷”成为楼市关键词。多位业内人士也提到，“热点城市‘认房不认贷’的落地不应再等待。若在‘金九银十’之前落地，有望带动购房需求快速入市。”

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“认房不认贷”，即不论是否曾经有过贷款，只要目前名下没有房产，均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。对于该项政策将会在房地产市场起到哪些作用，多位业内人士作出了相应解读。

住房城乡建设部有关负责人表示，“认房不认贷”将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

在中指研究院市场研究总监陈文静看来，“认房不认贷”，对于外地有过贷款记录本地无房及卖一买一的置换需求来说，首付比例及贷款利率将得到较大改善，同时房地产相关税费也有望按首套执行，此政策在降低家庭购房门槛的同时，也降低了购房成本。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，此次政策力度超出了预期，一方面表现在，即便在外地有在偿的按揭贷款，在本地购房也算首套房，享受首套房标准。进一步，在每一个城市，只要无房，即便有贷款（记录或在偿）就可以以首套房身份买房；另一方面，此次政策将“以家庭为单位”来认定首套房产，调整到“家庭成员为单位”，也超出了市场预期，意味着可以释放出更多的需求；最后，该政策既有利于商品房需求端稳定，也有利于居民端杠杆率稳定，最终有利于资产价格和金融秩序稳定。

为何广州、深圳先落实“认房不认贷”？

在“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱后，广州成为首个执行该政策的一线城市，深圳紧随其后。

北上广深四个一线城市中，为什么首先跟进落实“认房不认贷”的是广州？镜鉴咨询创始人张宏伟认为，主要是因为四个一线城市中，广州楼市的库存压力最大，新房的广义库存量（已经竣工待售的现房和还未竣工待售的期房）达到45个月以上，而且库存主要还是集中在增城、从化和花郊区，同时，南沙新区的压力也比较大。

紧随广州之后的深圳也因房地产市场维持低位盘整态势。根据中指数据，8月1日至26日，深圳新房住宅成交19.13万平方米，环比下降24.5%，同比下降近两成，购房者观望情绪浓厚。

李宇嘉分析认为，广州、深圳外来人口集中，新市民规模大，占常住人口的一半左右，住房自有率不到50%，全省住房自有率只有47%，需求潜力大；其次，广州、深圳是大湾区核心城市，因大湾区互联互通和工作变动导致的人口流动频繁。他还提到，广州、深圳近期二手房价格回调明显，7月份广州环比下跌1%，深圳下跌0.9%，明显高于京沪以及其他热点城市。而且，二手房挂牌量还在增加，价格下跌幅度还在加大，京沪已经有了止跌的趋势。

值得注意的是，与广州不同的是，深圳楼市的关键在于二手房指导价执行比较严格。而广州基本已经取消执行。张宏伟称：“在这样的政策执行下，即使深圳楼市施行‘认房不认贷’，购房者如果买的是二手房，他也只能按照指导价的首套比例贷款，高于二手指导价的总价部分仍然要作为首付支付给上家房东，如果深圳的二手指导价不调整执行标准，由于实际支付首付比例的原因，更多的人会选择购买新房。因此，在执行‘认房不认贷’的情况下，深圳还是要调整一下二手指导价的执行标准。”

总的来看，中指研究院华南分院总经理杨红侠认为，广深两个一线城市同日落实“认房不认贷”政策这一举措，其向市场释放了积极信号，有助于稳定市场预期，夯实市场复苏的基础。同时，随着广深政策落地，预计各地政策将加快推进，尤其是北京和上海调控政策也有望迎来优化，若政策力度较大，市场将得到明显改善。

一线城市“认房不认贷”是否已无悬念？北京、上海是否会跟进？

在广州、深圳执行“认房不认贷”后，对于北京、上海是否会跟进、何时执行，也成了市场关注的焦点。

在张宏伟看来，北上广深一线城市，核心的五限政策仍然按正常标准执行，即使广州、深圳出台了认房不认贷等定向宽松的措施，各城市在人才类购房也有定向宽松，但总体上来看，一线城市的政策执行还相对较严格，还没有出现大范围、大幅度的宽松。

陈文静提到，短期北京也存在优化相关政策的预期。但目前北京全面执行首套房“认房不认贷”政策的可能性仍较小，预计将通过一区一策或针对特定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推进。

当前北京房地产市场下行压力在不断增大，根据中指研究院数据，7月北京商品住宅成交面积环比下降6.4%，8月以来周均成交面积较7月周均下降接近30%，较去年同期下降15%，政策优化预期进一步增强。

“北京优化楼市政策信号意义重大，对整体市场情绪的修复或将产生积极带动作用。若北京实质性政策尽快落地执行，北京房地产市场活跃度有望提升，市场有望逐渐企稳修复，从而带动全国市场逐渐修复。但当前房地产市场供求关系已经发生重大变化，各地房地产市场的修复节奏依赖于各城市基本面。对于多数城市而言，市场修复需要更长时间。”陈文静称。

整体看来，陈文静分析认为，一二线城市需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。从政策方向上看，除了优化“认房又认贷”外，一是降低二套首付比例，下调贷款利率加点数。二是调整普宅认定标准，或可能通过降低非普宅首付比例的方式进行优化。三是优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，库存压力大的区域或按照因区施策、一区一策原则，与人口、人才等政策相结合优化政策。除此之外，优化限售、限价政策，降低交易税费，也是政策优化方向。

多部委、多城市利好政策不断落地，房企是否充满信心？

进入8月，住建部、发改委、央行等多部委均释放积极信号，为房地产市场注入信心。据中指研究院监测，福州、西安、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限，由此可见，各地亦在积极落地相关举措。

政策利好持续释放下，一方面促进房地产市场平稳健康发展，同时也对房企提供持续稳定支持。正值房企中报季，在2023年中业绩会上，多家房企也对近期的各项政策，发表了自己的观点。

万科董事会主席郁亮表示：“当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理的水平。同时，像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，政治局会议也提出了有关要求，这对行业是一个鼓舞，我们也在期待具体举措的出台。”

谈及刚刚出台的“认房又认贷”政策，越秀集团董事长兼执行董事林昭远表示，相信中央政府有很多工具，能够确保房地产平稳健康发展。预计下半年随着调控政策的持续宽松和市场信心、购房预期的逐步恢复，房地产市场将筑底企稳，全年市场规模和房价将大致保持稳定，城市、市场和房企分化进一步加剧。核心一线城市、重要二线城市及华东地区、大湾区资源集聚优势明显，市场支撑度高、潜力大。

对于下半年楼市走势的判断，龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示：“中央政治局、住建部表态对房地产行业的支持，大力支持刚性和改善性住房需求，相信市场有一波行情，公司将抓住窗口期，加快去化。从长期来看，我们依然看好房地产市场健康稳定的发展，当前消费者的信心需要一定时间恢复。”

在李宇嘉看来，“认房不用认贷”应该是一揽子政策之一，多措并举、供需同步发力，降低利率、降低税费，鼓励开发商合理定价、降价促销，加大公共服务补短板力度，同时在居民收入端、就业端更多着力，稳定居民的预期，这样综合起来才能让楼市稳定下来。

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